כאשר אנו באים לקנות או למכור דירה, כדאי שנדע באופן מדויק ככל האפשר את ערכה האמיתי. רק תארו לעצמכם את גודל האכזבה, אם, למשל, מגלה המוכר שיכל לקבל עבור הדירה הרבה יותר, או שקונה מגלה כי שילם עבור הנכס סכום מופרז בעליל. כדי להעריך את שווי הנכס עומדות לרשותנו כמה אלטרנטיבות, שהעדיפה מכולן היא הערכה המתבצעת על ידי שמאי מקרקעין. במאמר זה, נבין מדוע כך הדבר.

השמאי כסמכות נדל"ן

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוערך הבקי בכל תחומי הנדל"ן, כאשר התמחותו המיוחדת היא הערכת שווים של נכסים. השמאי לומד תחומים רבים ושונים הקשורים לנושא המקרקעין בצורה ישירה או עקיפה, כמו למשל: מיסוי נדל"ן ומשפט מקרקעין, סוגיות באדריכלות ובהנדסת בנין, מימון וחשבונאות, תכנון ובניה וכמובן- את תורת הערכת נכסי דלא ניידי. בשל כך הוא יכול לספק ללקוח את הערכת השווי המקיפה, היסודית והמדויקת ביותר לגבי הנכס הספציפי שברשותו. הערכת השווי הזו לוקחת בחשבון אספקטים תכנוניים (למשל- זכויות בניה או חריגות בניה), אספקטים משפטיים (נושאי רישום בטאבו, הערות אזהרה וכד') אספקטים הנדסיים (איכות הבניה ובעיות הנדסיות כלשהן) ועוד. כמו כן, לוקח השמאי בחשבון גם אספקטים אחרים לצורך קביעת השווי, כגון סביבת המגורים מבחינה סוציו אקונומית, נתוני פשיעה באזור, הימצאותם של מוסדות חינוך ושירותי רפואה בקרבת מקום ועוד.

הערכת שווי של מתווך

אנשים רבים, מוכרים וקונים, פונים אל מתווך כדי לקבל הערכת שווי. אין בכך כל פסול, כי מתווך מנוסה ואמין אכן יכול לספק הערכה שכזו, אך יש לזכור שמדובר בהערכה בלתי מדויקת, המהווה לא יותר מאשר אינדיקציה. מתווך יכול לסייר בדירה ולהתייחס לפרמטרים כמו למשל- שטחה של הדירה, הקומה בה הדירה מצויה, אם הסביבה רועשת, אם יש בעיות הנדסיות נראות לעין בדירה וכד'. אזי, הוא מעריך את שוויה של הדירה בקירוב, על סמך מחירי נכסים דומים שנמכרו בזמן האחרון. עם זאת, מתווך אינו יכול לדעת נושאים כמו זכויות בניה עתידיות או השלכות של ענייני תכנון ובניה, שיש להם השפעה גדולה על מחיר הדירה. כך למשל, מתווך יכול להעריך את שווי הדירה בסכום מסוים, מבלי לדעת שבקרוב עתיד להיבנות מולה גורד שחקים, אשר יוריד את ערכה בצורה ניכרת. בדוגמה זו, רק שמאי מקרקעין יכול לגלות עובדה זו ולהתחשב בה לצורך הערכת שווי הנכס.>

הערכה של עורך דין העוסק בנדל"ן

עורך דין העוסק בנדל"ן יכול גם הוא לספק הערכת מחיר, שכן הוא עוסק בהחתמת חוזי רכישה של נכסי נדל"ן. אם תפנו לעורך דין כזה, סביר להניח שהוא יעריך את שווי הנכס הנדון על סמך חוזים שערך לנכסים דומים באותו אזור. גם כאן, אין הערכתו של עורך הדין מדויקת בהשוואה להערכת שמאי. ישנן סוגיות ספציפיות, כמו למשל אספקטים הנדסיים שונים של הנכס, שעורך הדין אינו יודע כיצד לקחת בחשבון.

הערכת מחיר לפי מקורות באינטרנט

קל לאתר באינטרנט (בלוחות השונים) מודעות מכירה של נכסים, המציינים את המחיר המבוקש. כמו כן, קיימים אתרים שונים, המרכזים מחירים שבהם נמכרו דירות בפועל ("מחירי סגירה"). אבל גם אמצעים אינטרנטיים אלו לא יכולים לספק יותר מאשר אינדיקציה בלבד. הם אינם מדויקים כהערכת שמאי. כך למשל, יכול מוכר עתידי לראות כי נכס דומה מאוד לשלו נמכר לאחרונה בשני מליון שקלים חדשים. אבל, אם היה מברר לעומק את פרטי המקרה, היה מגלה כי המוכר היה לחוץ לקבל את הכסף והסכים להתפשר במחיר באופן משמעותי. במקרה אחר, ניתן לדוגמה לראות נכס שנמכר בסכום מסוים, אך שמאי מקרקעין עשוי היה לקבוע כי לנכס זה מוצמדות זכויות בניה בהיקף נכבד, דבר המעלה בהרבה את שוויו של הנכס. מסיבות אלו, אין מחירי הסגירה של הנכסים מהווים תחליף להערכת שווי פרטנית ויסודית של שמאי.